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    房地產價值評估|房地產估價的常用三種方法

    發布日期:2019-09-16 作者:6 點擊:

    房地產估價的常用三種方法在這為你詳細介紹!


    成本法

    成本法是指對于那些不能交易也不能產生收益類的房地產,如政府軍隊用房學校醫院等公益性房地產,同樣也適合新近(初建已成的房地產)或計劃開發建造的房地產項目。其原理就是把房地產重新構建價格的各項成本逐步合成,后面累加的方法。其中包括的成本為土地成本、建筑物成本、以及房地產開發商的管理費用、銷售費用、利息費用、各項稅負(營業稅、土地增值稅和企業所得稅)等再加上合理的開發利潤。


    收益還原法

    此類方法適用于那些具有收益(租金)或具有潛在收益的房地產,如房地產租賃或企業用地的估值、營業性房地產等(除了上面說到的能用成本法估價的),其原理就是把所有的收益累計折現,類似證券的貼現。官方描述為將使用期間的凈收益以資本化率折現。此方法同時也是貴州評估公司房地產較常用重要的評估方法。


    市場比較法

    市場比較法是房地產眾多估價方法中非常重要、常用的方法。已經發展為一種較為成熟的方法。由于市場有較強的說服力和適用范圍較廣的特點,在發達國家的資本主義國家非常普遍的應用。同時也是貴州評估公司專門人員評估首先的方法。適用對象同一市場范圍內(如同一小區),當存在足夠多的房地產交易實例時,可以使用此方法。雖然國內房地產市場可能少部分存在交易價格偏離正常的市場價格,但市場的群體反映了普遍的市場正常狀態。另外值的主意的是采用此方法時需要對房地產的交易時間、區位和權益狀況三大方面進行適當的修正。我把它歸納臨近日期越近越好一般不超過三個月;其次臨近地點越近越好評估一般不超過一公里;再次就是交易目的(是指公平公正自愿的交易案例)。然后就是有相同用途如住宅和住宅一致因為用途是一樣的即是居住,還要有相同的權利如商品房不能與經濟適用房或限價房相比。


    然后是有相同的結構,如磚混結構不能與鋼骨結構相比。在選取了適宜的比較參照物后,下一步以貴州評估公司房地產估價對象(選取得參考交易例子)為標準,對比較參照物的交易時間、區位和權益狀況等方面進行修正。其中包括稅負調整、時間調整、議價調整、區位調整、折舊調整和個案調整。具體方法是將評估標的物的標準值定為1,比較參照物的相應情況乘以對應的調整系數就得到可比較物的參考價值。比如某一比價參照物的某一項目(時間、臨近地點...)的狀況被評估對象情況要好5%,則應將比較參照物的狀況調整與被估價對象保持一致。而該比較項目的調整系數為0.95。如果差5%就要調整系數為1.05。稅負調整系數,短時間房價的變動劇烈,以賣方凈收入的不含稅與含稅價格差距在10%以上,其他調整系數應具體情況具體而言,如時間調整系數,當房價變動的劇烈時,可以通過參考房價指數變動而設定的交易時間調整系數。(內容來源于網絡,如有侵權請聯系我們刪除)

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    關鍵詞:貴陽評估,貴陽評估價格,貴陽房地產評估

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