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    試論集體土地估價方法、價值定義

    發布日期:2019-09-16 作者:6 點擊:

    試論集體土地估價方法、價值定義


    集體土地的概念及特點

    我們可以將集體土地定義為:由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建筑物等,為集體土地附著物。集體土地包括了森林和山嶺、草原、荒地、灘涂等;既可分配給集體組織成員進行生產生活自用,又可將使用權轉讓獲取收益或自行經營獲取收益。


    集體土地與國有土地的區別在于:

    1、所有權人不同:國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民,任何一個中國公民均是國有土地的共有人,國有土地屬于“大眾”所有,由人民政府代表全體中國公民行使所有權。集體土地的所有權人是農業集體經濟組織(以下簡稱“集體組織”)成員[1],非集體組織成員對該集體組織所有的土地不享有所有權,故集體土地屬于“小眾”所有,一般由集體組織代表其成員行使所有權。


    2、用途不同:根據現行法律規定,國有土地使用方式主要有2種,一是他用,即通過使用權出讓或劃撥,用于經濟發展或社會發展;一是生產工作自用,用于建造辦公場所、公益設施等。目前,自用的國有土地不能用于生活、經營用途,如建造住宅、酒店等。集體土地的使用方式也可分為兩種,他用與國有土地類似,即將使用權轉讓、出租,獲取收益;自用方面則與國有土地不同,除了可以生產工作自用外,還可以進行生活、經營自用,如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。


    3、收益渠道不同:由于政府自用的國有土地不能用于經營,故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。集體土地收益渠道則更加寬廣,既有使用權他用的轉讓、出租收益,又有自用土地及其附著物經營收益。


    由于上述區別的存在,使得貴陽評估公司在對集體土地進行估價時,既要考慮兩種屬性土地的通性,又要兼顧集體土地的特性,才能得出更準確的估價結果。


     估價方法、價值定義的確定及估價原則的運用

    1、估價方法的確定

    市場法無疑是被選用較多的,《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)第十三條第二款規定也以市場法為首選,然后才是收益法、假設開發法;且該辦法第三十條規定“被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產?!徽魇辗课蓊愃品康禺a的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格,應當剔除偶然的和不正常的因素”,明確將貴陽評估公司估價方法指向市場法。但是集體土地的特性,決定了市場法并非較合適的估價方法:


    (1) 集體土地及其附著物不具備正常相似性。以市場法進行估價,一個前提是存在類似房地產的交易。由于我國法律規定,集體土地及其附著物所有權不得轉讓,因此集體土地使用權及其附著物的所有權沒有國有土地使用權及其附著物的所有權那樣的自由交易屬性,集體土地及其附著物與公開市場上交易的土地及其附著物不具有相似性。目前,使用集體土地建造的“小產權”房的“交易”價格遠低于國有土地上建筑物的價格,直接反映了兩種房地產的權屬差異,也再次說明集體土地及其附著物不具備正常的相似性。


    (2) 集體土地及其附著物不具備正常的市場流通性。根據經典經濟學理論,市場上的商品價格圍繞著該商品的價值上下波動,單個商品的價格普遍與該商品的價值不一致,只有通過對市場上相當數量的同類商品價格進行綜合統計分析,才能獲知商品的價值[2]。同理,適用市場法估價,也應當對相當數量的同類商品價格進行分析,才能得出估價對象的準確市場價值。因此,市場法估價的另一前提就是:同類商品的市場交易具有相當的數量。但同樣基于集體土地所有權、使用權及其附著物所有權不得轉讓的原因,公開市場上集體土地及其附著物所有權交易數量為0,不符合市場法估價的交易數量前提。


    (3) 集體土地及其附著物的權利期限不具備可比性。根據規定,出讓的國有土地使用權年限按用途區分,為40年至70年不等,貴陽評估公司估價時必須考慮土地使用權的剩余期限。而集體土地所有權、使用權及其附著物所有權沒有權利期限,除非不可抗力、設計使用年限屆滿拆除等原因導致房地產滅失,或者依法消滅了集體土地及其附著物的所有權,集體土地及其附著物的所有權可以是永久的,“一本萬利、一本永利”,故無法通過市場法的技術手段估核集體土地及其附著物的價值。(內容來源于網絡,如有侵權請聯系我們刪除)

    貴陽評估公司

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    關鍵詞:土地評估,土地估價方法,貴陽土地估價

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