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    集體土地價值的定義、估價方法都在這等你來了解掌握!

    發布日期:2019-09-16 作者:6 點擊:

    貴陽評估來為你介紹集體土地的評估方法以及價值定義!


    貴陽評估公司在對集體土地估價時,普遍采用的是收益法。理由在于:

    (1) 由于集體土地及其附著物不能轉讓,其成本不能通過交易回收,只能通過盈利收益予以消化,適用收益法估價,考慮估價對象的盈利能力和成本收回情況,可以兼顧其既有權益和預期權益,克服成本法的不足。


    (2) 盡管集體土地及其附著物不存在市場交易,其價值無法通過市場交換體現,但集體土地及其附著物的收益、盈虧必然是通過市場交易行為實現和體現的;集體土地及其附著物的成本通過其經營收益,間接的轉化到市場交易中,故以收益作為評估集體土地及其附著物價值的標準,可較好的解決集體土地及其附著物不能正常交易流通的問題,將其非市場化價值與市場化價值相融合,間接的引入了市場法,實現常規估價對象與非常規估價對象估價方法的對接,避免因估價方法差異導致估價結果的偏差。


    (3)貴陽評估公司認為, 收益法較其他方法與集體土地及其附著物權利永久性的特點更契合。由于集體土地及其附著物權利的永久性,相當部分的集體土地及其附著物于估價時點已收回投入成本,或集體土地及其附著物投入成本較低,更應注重其長期收益。在此情況下,收益的核算更為符合權利人對估價對象的認知和要求。市場法雖然也會將估價對象的預期收益作為價值評估的因素之一,但該方法更注重估價對象的當期交換價值,在估價對象不存在交換價值,或估價對象的使用價值不以/不主要以當期交換價值體現的條件下,市場法對估價對象預期收益的考量只能是“無源之水、無本之木”。因此,收益法當為集體土地及其附著物估價的首選估價方法。


    不過,盡管收益法為優,但并不代表該方法可以包打天下,解決所有問題。如集體所有的非營利性土地和附著物,尚未建成的、不存在收益的附著物,則難以通過收益法進行估價。所以,我們在對集體土地及其附著物進行估價時,仍然要綜合運用假設開發法、成本法等其他估價方法,針對不同用途、性質的估價對象,尋找合適的方法進行估價。


    價值定義的確定

    貴陽評估公司應當根據集體土地及其附著物自身的特點、我們所采用的估價方法,以及委托方的估價目的,對估價對象的價值進行定義。由上所述,集體土地及其附著物不可轉讓,不存在市場交易價格,營利性的集體土地及其附著物主要依靠營利收益實現其價值,我們針對估價對象用途,選擇了收益法、成本法等不同的估價方法,集體土地估價主要目的也是確定征收補償數額,我們完全可以根據集體土地及其附著物的不同用途,對其分別進行價值定義:


    (1) 對于適用收益法估價的集體土地及其附著物,可以將價值定義為:根據估價對象年平均收益情況及市場同類營利業務平均收益情況,估價對象在規定年限內的收益價值。


    (2) 對于適用成本法估價的集體土地及其附著物,可以將價值定義為:根據估價對象開發建造投入成本及同類項目開發建造投入成本計算,估價對象重置開發所需投入的成本。(內容來源于網絡,如有侵權請聯系我們刪除)

    貴陽評估公司

    本文網址:http://www.motivationfortheworld.com/news/1068.html

    關鍵詞:貴陽土地評估,土地評估方法,土地評估公司

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