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    貴陽評估公司淺談房地產估價的六大應用場景

    發布日期:2019-11-15 作者: 點擊:

    貴陽評估公司淺談房地產估價的六大應用場景

    房地產抵押

    房地產具有不可移動、使用久、價值量大、保值增值的特性。因此,在企業、個人等向銀行申請貸款時,銀行為了減少自身的風險,往往要求貸款人以其合法的房地產提供擔保,同時貸款金額一般要低于該的房地產的價值。為了該房地產的價值,銀行需要尋求的房地產估價機構出具報告,以作為放款限額的參考依據。房地產抵押對房地產估價的需要,歸納起來主要有下列5種:


    (1)初次抵押估價,沒有抵押的房地產抵押的,對該房地產的抵押價值進行評估。

    (2)再次抵押估價,已抵押的房地產再次抵押的,對該房地產的抵押價值進行評估?!稉7ā返谌鍡l規定:“財產抵押后,該財產的價值大于債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?!?/p>

    (3)續貸抵押估價,即抵押貸款到期后繼續以該房地產向同一抵押權人抵押貸款的,對該房地產的抵押價值進行評估。

    (4)抵押期間估價,即根據監測抵押房地產價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要,定期或在房地產市場變化較快時,對抵押房地產的市場或價值、抵押價值進行重新評估。

    (5)抵押房地產處置估價,即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的,為折價或者拍賣、變賣提供相關價值參考依據,對該房地產的價值等進行評估。

    房地產稅收對

    中國目前與房地產有關的稅種共10個,其中有5個是針對房地產設置的稅種,分別是房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅,另外5個是具有普遍調節功能的稅種,分別是營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。為了以免偷漏稅和課稅不公平,稅務機關需要掌握真實的房地產價值,需要科學公正的課稅價值來說服納稅人。納稅人認為課稅價值不合理的,也可以委托房地產估價機構進行估價,以說服稅務機關調整課稅價值。


    房地產保險

    因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性都存在。一旦這種可能性轉化為現實,那將會給房屋者帶來經濟損失甚至人員傷亡。因此,貴陽評估公司告訴大家為了盡量規避風險、減少經濟損失,購買房地產保險。所謂房地產保險,主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。對大多數人來說,買保險主要是買房地產財產保險。


    房地產保險對房地產估價的需要,一是在投保時需要評估保險標的的實際價值,為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。二是保險事故發生后需要評估因保險事故發生造成的財產損失,為保險人賠償保險金的數額提供參考依據。此外,在保險期間保險標的的保險價值減少的,需要評估保險標的的保險價值,為采取有關補救措施提供參考依據。


    分家析產

    房地產通常是家庭財產的主要部分,離婚、繼承遺產、分家等通常涉及房地產分割。但房地產一般不宜采取實物分割的方法,原因一是房地產在實物或在使用上通常難分割,二是如果進行實物分割則通常會嚴重損害房地產的效用,減損房地產的價值。因此,一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式,然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如,夫妻離婚,原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半,多數情況下是由其中的一方獲得該套住房,獲得住房的一方再按照該套住房價值的一半向對方支付現金或現金等價物。在這種情況下,雙方通常都會委托房地產估價機構對該套住房進行估價。


    有時即使可以采取實物分割的方法,但由于房地產是不均質的,分割后通常還需要進行現金或現金等價物的“多退少補”。以應平均分割為例,土地一是在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分,二是先按照面積平均分割,再根據分割后各部分的差價進行現金或現金等價物的“多退少補”。房屋一般既難在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分,也難按照面積平均分割,通常是先按照自然間進行實物分割,再根據它們的差價進行現金或現金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產估價提供價值參考依據。


    房地產損害賠償


    多種類型的房地產損害賠償,需要房地產估評為賠償金額提供參考依據。房地產損害賠償的類型多種多這樣,主要包括:


    (1)因工程施工不慎使鄰近建筑物受損,如造成房屋門窗變形、墻體開裂、傾斜、倒塌等,造成鄰近房地產價值減損的。

    (2)因新建建筑物影響了相鄰建筑物通風、采光、日照、景觀等,造成相鄰房地產價值減損的。

    (3)因使他人房地產遭受污染、造成他人房地產價值減損的。例如,房地產受到噪聲污染,房地產中的土壤、水、空氣受到污染,房地產受到經常振動的影響等。

    (4)因修改城鄉規劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的。

    (5)因工程質量缺陷造成房地產價值減損或者給購房人造成損失的。例如,商品房在交付使用后發現存在工程質量問題(如墻體開裂,層高、室內空氣質量等未達到合同約定的標準或不符合國家標準)。

    (6)因未能履約使他人工程停建、緩建,給他人造成損失的。

    (7)因對房地產權利行使不當限制,如錯誤查封,給房地產權利人造成損失的。

    (8)因異議登記不當,造成房地產權利人損害的。

    (9)因非法批準征收、使用土地的,給當事人造成損失的。

    (10)其他房地產損害賠償。

    貴陽評估公司提醒大家上述房地產損害需要評估被損害房地產的價值減損額和相關經濟損失,為和解、調解、仲裁、訴訟等賠償或補償金額提供參考依據。

    貴陽評估公司

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    關鍵詞:貴陽房地產估價公司,貴州房地產估價,房地產估價機構

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