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    貴州礦山評估公司煤礦評估公司都勻評估公司銅仁評估公司安順評估公司

    發布日期:2019-05-29 作者: 點擊:

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    土地評估宗地評估基準地價評估土地資源價值評估全稱房地產價格評估,是以房地產為對象,根據評估目的,遵循評估原則,按照估價程序,采用科學的估價方法,結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析,對房地產的特定權益,在特定時間Z可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來,它具有專業性、技術性、復雜性,是科學、藝術和經驗三者的結合。

    建筑物的折舊

    指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

    土地生熟程度

    指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

    三通一平

    指水、電、道路通,土地平整。

    七通一平

    指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。 

    資本化率

    是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

    基準地價

    是在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

    標定地價

    是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

    房屋重置價格

    是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。

    底價

    是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的Z低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。

    補地價

    是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

    建筑容積率

    簡稱容積率,又稱建筑面積密度,是指土地上可建造的建筑物的總面積與土地總面積的比率。容積率又分為含地下建筑面積的容積率和不含地下建筑面積的容積率。

    建筑覆蓋率

    是指一塊土地上的建筑物基底占地面積與該塊土地總面積的比率。有時還采用建筑物的Z大水平投影面積與土地總面積的比率來表示。

    綠地率

    是用地紅線內綠化用地面積與土地總面積的比率。

    貴州礦業權資產評估機構準確評估知識資產的價值

    英國十八世紀的哲學家Immanuel Kant(康德)一生花費大量時間研究超物質世界的經驗。雖然他對現代財務全無所聞,但如果讓他參與討論目前知識資產的評估,他卻可能頗在行??档抡J為,比起那些看得見摸得著的實體,抽象的世界對人們的行為影響力更大。誠如康德一樣,今天的許多研究者也認識到,無形的知識資產對企業財務績效的影響日見顯著。

    遺憾的是,盡管知識資產已經為人們所認識,但我們的會計制度與康德時代相比卻依然大同小異。復式記帳已經沿用了幾百年,財務人員們依然不把知識資產看作資產。財務主管們可以做到密切監督企業在專利、品牌、商標和研發方面的支出,但對知識資產卻毫不在意。這是因為根本沒有任何規則,來指導人們對這類投資的結果做出評估與報告。

    如今,電腦、信息和全球競爭的時代已經替代了原來的工業革命。企業決策的速度更加快捷,誰對產品、市場、運營方式和文化的了解更深,誰就能在市場Z終獲勝。對流動性的渴望,使人們更家傾心可移動的資產。這種情況刺激人們對影響資產負債表的資產進行更多的投資,但這些資產卻不會反映到資產負債表上。

    由此看來,現行會計制度與知識經濟的要求之間存在著差距。這種會計制度適應的是一個過去的時代,一個企業資產大部分堆放在廠房和貨架上的時代。因此,現在爭論的焦點已不是企業的知識資產是否存在的問題,而是對知識資產進行測評的利弊。

    包括眾多財務主管在內的懷疑派堅持認為,對知識資產根本無法進行有效測評,這主要是因為根本沒有發生任何實際的交易。除非發生天災?禍,否則有形資產決不會在一夜之間化為烏有。但無形資產卻存在著這種可能。一項高科技專利可能會被另一種新技術取代;無來由的流言能減損一個品牌的聲譽;前景美好的研發計劃可能一敗涂地;高層經理人也可能另攀高枝。制藥業巨人輝瑞公司(Pfizer Inc.)財務總裁David Shedlarz(謝德拉)說道,在知識資產評估機制沒有獲得廣泛認可之前,知識資產不能列入資產負債表。身為懷疑派的他們預計,如果將知識資產列入財務報表,會產生始料不及的不良后果。因為在他們看來,知識資產出現在財務報表中,非但不能使人們清楚了解企業的績效,反會誤導投資者,給經理人造成干擾并孳生不確定因素。

    其實這種懼怕有夸大嫌疑,因為在專門統計有形資產的會計系統中,存在著更為嚴重的缺陷。知識資產的價值確實會出乎意料地增減。但是,企業要想保證長期成功的經營績效,就必須善加控制企業中的各種價值創造因素。要做好這一點,就必須找到對企業知識資本管理進行估測的方式。有鑒于此,企業需要對如下一類問題做出回答:研發投資的回報是否令人滿意?專利權是否值得更新?值得進行商標保護嗎?解決不了這些問題,就已對企業決策的前景產生影響。存在這些缺陷的企業終將在那些學會衡量、管理并調整知識資產的競爭對手面前敗下陣來。

    貴州礦業權資產評估機構告訴您一種粗略計算知識資本的可行方法是企業的市場價值減去其帳面價值。然而,這種方法隱含的一種觀念是,企業帳面資產的價值決不會高過帳面成本。這種觀念即便不是大錯特錯,也顯然可疑。因為用這種方法得出的數值高估了知識資產,而對帳面資產的價值估計過低。況且,市場價值的計算方法以股價為基準,導致市場價值時時波動,無法反映出資產的基本價值。

    Baruch Lev(列夫)在美國New York University(紐約大學)的Leonard Stern Business School(斯特恩商學院)工作,是由Philip Bardes資助的會計學與金融學教授。列夫積極倡導人們更加重視知識資產,并勇敢承擔了第一個Knowledge Capital Scoreboard(編者譯:知識資本記分板,以下簡稱記分板)的制定工作。在BEA Credit Suisse Asset Management(編者譯:BEA資產管理公司)有價證券部經理Marc Bothwell(博斯維)的鼎力協助下,列夫研制出這種以經營績效為基礎的知識資本計算方式,專門用于衡量知識資產投資的經濟效益。

    他倆研究了二十七家銷售額在十億美元以上的化學公司和二十家銷售額超過兩億五千萬美元的藥品公司,計算出它們的知識資本量。

    他們在計算知識資本時,首先估算一個公司標準年份的收益??紤]到各種商業因素可能會對未來的收益產生影響,所估算的平均收益稍側重收益預測。一旦確定了上述公司的標準年收益,根據減除標準年收益所得的余額,就能確定“知識收益”的量。對每一大類資產回報率的預計方式,也適用于有形的帳面資產與金融資產。

    記分板把入帳的各類資產分別乘以它們的預期稅后回報率,有形資產的回報率為7%,金融資產則為4.5%。不論這些公司的風險或資本成本多高,這些回報率均適用于上述兩種行業中的所有公司。盡管存在不足,這種方法仍能推算出有形資產與金融資產的可靠收益標準。

    從標準年收益中減去有形資產與金融資產的收益,列夫認為,所得余額就代表知識資產所帶來的收益,即知識資本收益(KCE)。這一計算方法本身暗示出一系列新的財務指標,包括知識資本毛利率(KCE/銷售額)和知識資本營業利潤率(KCE/營業收潤)等。

    利用這些指標,企業第一次能估價知識資產對企業贏利和經營績效的貢獻。

    知識資本收益的計算方式與有形資產和金融資產收益的測算方式相反。知識資本收益的計算不是用資產量乘以預期回報率,而是用知識資本收益除以知識資產的預期回報率。計算方式并不陌生,只是還存在一個障礙,即從未有人推算過知識資本的預期回報率。

    掌握了知識資本及有關收益的數據,新指標可以讓人們以新的眼光看待傳統的財務報表。比如,計算知識資本與帳面資本的比率,表明企業利用知識的程度。在杜邦公司,每一美元的帳面資本,就有價值2.34美元的知識資本,在化學公司中屬Z高之列。貴州礦業權資產評估機構想說知識資本與銷售額的比率,則說明了另一個問題。如果此比率下降,則顯示知識資本對企業整體績效的貢獻減少;比率上升則預示著對企業整體績效的貢獻增加。

    記分板結合了新舊標準,把知識資本與帳面資本相加,創造出了“綜合價值”的概念。利用綜合價值,就能對涵括從機床到專利等企業全部資產的資產負債表進行評估。

    列夫說:“一比一的比率說明,企業的市場價值主要建立在以往業績與短期收益預測的基礎上?!睋Q句話說,一比一的比率說明,近期的收益體現在股價中,由于缺乏新的發展,預計企業并無多少成長。

    作為一種評估知識資產的系統模型,知識資本記分板盡力捕捉傳統會計系統無法把握的價值的關鍵方面。由于這些步驟依靠的是公_開信息和寬泛的觀念,因而人人都能利用,但也存在著明顯的局限。獲得預期回報與明細支出的專有信息,會提高該方式的精確度,得到更為準確的結果。如果有什么突出問題的話,那就是對知識資產視而不見的短視行為。知識資產是存在的,是可以估測的,應該得到大家的承認。


    貴州礦業權資產評估機構


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