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    貴陽車位交易交稅評估解讀關于資產評估準則——不動產

    發布日期:2019-06-25 作者: 點擊:

    貴陽車位交易交稅評估解讀關于資產評估準則——不動產

    發布時間:2017年11月8日 14時13分

    第一章 總則

    第一條 為規范注冊資產評估師執行不動產評估業務行為,維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益,根據《資產評估準則——基本準則》,制定本準則。

    第二條 本準則所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物,包括物質實體及其相關權益。

    第三條 本準則所稱不動產評估是指對不動產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程,包括單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。

    第四條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當遵守本準則。

    第五條 注冊資產評估師執行與不動產價值估算相關的其他業務,可以參照本準則。

    第二章 基本要求

    第六條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當遵守相關法律、法規以及資產評估基本準則,并考慮其他評估準則的相關規定。

    第七條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當具備不動產評估相關專業知識和相應的評估經驗,具備從事不動產評估的專業勝任能力。

    第八條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當明確評估對象,根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型,恰當運用評估方法,形成合理的評估結論。

    第九條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當關注不動產的權屬,要求委托方對不動產的權屬做出承諾。注冊資產評估師應當對不動產的權屬資料進行必要的查驗。

    第十條 不動產評估應當在評估對象符合使用管制要求的情況下進行。對于不動產使用的限制條件,應當以有關部門依法規定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據。

    第十一條 當不動產存在多種利用方式時,應當在合法的前提下,以Z優利用方式進行評估。

    第十二條 注冊資產評估師對不動產進行評估所采用的評估方法可以參考相關的國家標準。

    第三章 操作要求

    第十三條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當要求委托方明確不動產包含的內容和評估結果的預期用途,確定不動產評估對象和評估目的。不動產評估對象,可以是不動產對應的全部權益,也可以是不動產對應的部分權益。

    不動產評估目的包括不動產轉讓、抵押、租賃、保險、稅收、征收、征用、企業產權變動,以及財務報告目的等。

    第十四條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當全面了解不動產的實物狀況、權益狀況和區位狀況,掌握評估對象的主要特征。

    第十五條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當根據評估目的和不動產具體情況進行合理假設。

    第十六條 不動產組成部分的價值存在相互影響關系。建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損情形,評估土地使用權價值時應當合理計算該損失金額并加以扣除。

    第十七條 對于土建工程與設備安裝工程為一體的不動產,注冊資產評估師應當關注設備安裝工程與不動產的關系,合理進行區分,并應當考慮機器設備等資產對不動產價值的影響。

    第十八條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,一般情況下,應當對所評估的不動產進行現場調查,明確不動產存在狀態并關注其權屬狀況。特殊情況下,如果采用抽樣等方法對不動產進行現場調查,注冊資產評估師應當制定合理的抽樣方法,并充分考慮抽樣風險。

    對于不動產處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分,應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。

    第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產,注冊資產評估師應當根據不動產的價值特性和資產特點,通過設計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術資料,結合對不動產的現場查看,了解不動產的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。

    第二十條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當關注不動產的相鄰關系、租約限制和動產對不動產價值的影響。

    第二十一條 注冊資產評估師在利用其他評估機構出具的不動產評估報告時,應當對其不動產評估結果進行必要的分析和判斷,合理加以利用。

    第四章 評估方法

    第二十二條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當根據評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關條件,分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法的適用性,恰當選擇評估方法。

    第二十三條 注冊資產評估師采用市場法評估不動產時,應當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括:

    (一)交易實例的基本狀況,主要有:名稱、坐落、四至、面積、用途、產權狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周圍環境等;

    (二)成交日期;

    (三)成交價格,包括總價、單價及計價方式;

    (四)付款方式;

    (五)交易情況,主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人之間的特殊利害關系、特殊交易動機等。

    第二十四條 用作參照物的交易實例應當具備下列條件:

    (一)在區位、用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與評估對象類似;

    (二)成交日期與評估基準日接近;

    (三)交易類型與評估目的吻合;

    (四)成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。

    第二十五條 注冊資產評估師運用市場法評估不動產時,應當進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。

    交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。不動產狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值,可以分為區域狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。

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