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    貴州土地評估公司給大家詳細介紹下影響因素

    發布日期:2019-06-26 作者: 點擊:

    影響因素

    分析內容

    影響土地價格的因素主要有:

    (1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等,主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

    (2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

    (3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素,包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

    分析方法

    土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據因素影響程度的大小,分主次分析、確定影響因素。

    要點

    土地位置

    土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報,但位置好的地塊總是更容易升值。例如,連接相鄰城區的交通便利的地段必將隨著時間的發展而升值。因為在一般情況下,社區總是朝著相互融合的趨勢發展,這使得位于城區之間的房地產越來越受青睞從而具有更高的投資價值

    還有一個規律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。

    因此,如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地并希望通過持有土地來獲取增值,他就需要獲取關于城市發展方向方面的專業性土地投資分析。如果對城市未來發展模式判斷錯誤,就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益,而隨著等待時間的增長,資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。

    土地位置與價值之間的這種關系還同樣作用于小型地塊。例如,投資者購買了位于舊城改造區或經濟開發區內的某地塊,并寄希望于該地區快速發展而帶動地塊升值,如果周邊地區的確按照投資者預計的方向發展,那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。

    土地屬性

    土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優點而對于另一類投資者來說則是缺點。例如,傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。同樣,大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低于發展郊外住宅區。

    在對市區中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值產生影響。單以地塊位置而言,一般住宅區希望位于公交便利、環境幽雅宜人的地區,零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市干道,而工業廠房則愿意盡量接近鐵路、公路等交通設施。

    時機選擇

    “低買高賣”是所有追求利潤的投資者的行動準則,選擇恰當的買賣時機是投資成功與否的關鍵。在房地產投資中,時機的選擇具有尤其重要的意義,因為房地產投資往往是長期的。事實上,房地產通常被看作是基本不具備流動性的資產,因為房地產購買起來往往比較容易而出售變現則相對困難,情況糟糕時,即使白送也可能沒人要。

    在所有的房地產投資中,如果是出于投機的目的進行土地投資分析,則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間并不產生直接收益,投資者持有土地只是為了等待它升值,而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長,投資者的平均年收益就越低。

    除了土地的初始購買價格之外,投資者還必須持續不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關的財產稅及土地開發費用。這樣,在土地能夠產生足夠的收益之前,整個投資期內一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本,會根據地塊本身的特點對其加以利用,使土地在此期間也能產生一些收入,用以彌補持續發生的支出,例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開辟為二手汽車交易市場。

    機會成本

    投資者在持有土地期間,需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費,但除了這些明顯的成本支出外,不能忽視土地投資的機會成本。換句話說,貸款利息可以明確地作為持有土地的一項成本,而那些由于將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中,這是基于資金時間價值規則的合理推定。如果投入了資金,它就應當創造收益;因而進行了投資而沒有得到的錢(機會成本)也應當被認為是經營成本。

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    關鍵詞:貴陽土地評估,貴陽宗地估價,貴州土地評估公司

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