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    貴陽評估公司解讀關于對房地產價格評估管理工作的幾點思考

    發布日期:2019-06-26 作者: 點擊:

    對房地產價格評估管理工作的幾點思考

    試論房地產市場價格評估體系的建立與運作

    對一宗房地產評估案例的評析與思考

    房地產抵押評估中的“保守性”質疑

    淺談涉案房地產的評估

    集體房地產抵押價值評估初探

    商業房地產租賃價格評估的特點

    脫鉤改制與房地產評估業的發展

    談房地產價格評估業亟待解決的問題

    住宅小區房地產投資經濟風險的評估

    淺談影響涉房地產價格評估的幾個因素

    房地產投資評估與決策系統的分析與設計

    房地產市場比較法評估支持系統設計與應用研究

    房地產投資風險的仿真評估

    淺析中國房地產企業價值評估方法

    基于模糊神經網絡的房地產價格評估問題研究

    論經濟外部性對房地產評估的影響

    新形勢下房地產企業核心競爭力評估

    房地產品牌價值評估

    提高我國房地產評估業評估質量芻議

    房地產價格的不確定性分析與評估方法研究

    房地產價格的灰色類比評估方法

    供求失衡房地產市場中的成本法評估

    房地產貸款項目可行性評估初探

    基于BS模式的房地產評估項目管理系統的研究與實施

    我國房地產開發項目中的生態評估

    基于特征價格的房地產評估新方法

    房地產拆遷評估的難點及應對措施

    房地產貸款項目評估分析與配套體系構建

    房地產泡沫的成因、評估與預控

    對房地產評估中“折舊補償模型”公式的質疑與探討

    論國企改制中的房地產評估

    對建立區域房地產市場評估體系的思考

    房地產評估風險的辨析

    當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究

    現狀分析

    中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業,各方面體制還不完善,評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。

    為進一步防范房地產信貸風險,國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作,產生了深遠的影響。

    存在問題

    (一)對抵押物價值過高評估

    一般認為,評估偏差率超過20%即為評估重大差異,而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中,很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋,抵押品從一發出就不足值,這將給銀行貸款帶來極大的風險。

    (二)不能準確把握抵押物隱含的風險

    這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估,忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險,忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額,即保障抵押貸款清償的安全性。

    (三)忽視抵押貸款項目的可行性評估

    房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外,以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時,借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時,銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發,房地產抵押物本身在降低貸款風險,減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此,大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據,而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上,無論采取何種貸款方式,借款人第一還款來源才是至關重要的,第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上,抵押房地產的價值受到一系列因素的影響,很難確定,拖欠時間越長,資不抵債的可能性越大;在操作層面上,現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明,當第一還款來源出現問題時,銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的,而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此。

    (四)評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬

    在房地產抵押貸款業務中,銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可,但三者的關系卻非常微妙,既相互依賴、相互制約,又相互利用、相互不信任。

    三者的關系中,銀行在貸款前處于Z有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地,因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督,以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶,其作用是很重要的,但在實際中,評估機構往往處于一個很尷尬的位置,一方面,要盡量滿足客戶所提出的種種要求,因為客戶是評估報告的買方;另一方面,要兼顧銀行的利益,因為評估報告要經過銀行的審查,不合格的評估報告會被銀行拒絕,這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。

    銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流,但卻是業內公開的秘密,產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素,但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點,同時也加大了銀行的系統風險。

    (五)估價師隊伍素質參差不齊

    在抵押評估事務中,評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據,銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款,因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中,評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約,銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時,銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失,然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任,銀行一般也不會把評估機構告上法庭。

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