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    貴陽評估公司淺談關于評估原則

    發布日期:2019-06-26 作者: 點擊:

    評估原則

    1獨立、客觀、公正原則 2合法原則 3價值時點原則 4替代原則 5Z高Z佳利用原則 6謹慎原則

    (來自于房地產評估師考試教材)

    1、供需原則:商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時,則價格上升,否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

    2、替代原則:在同一市場上效用相同或相似的房地產,價格趨于一致。

    3、Z有效使用原則:以Z佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

    4、貢獻原則:它是收益法和剩余法的基礎

    5、合法原則:房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時,不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

    6、估價時點的原則 :估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間,是一個具體的日期,通常年、月、日表示,估價額是該日期的價格。 房地產市場是不斷變化的,房地產價格有很強的時間性,它是某一時點的價格,不同的時點,同一宗房地產往往會有不同的價格,也就是說,估價實際上只是求取某一時點上的價格,所以估價一宗房地產的價格時,必須假定市場情況停止在估價時點上,同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。

    房地產評估的程序

    1、明確評估基本事項

    明確評估目的:在受理評估業務時,通常由委托方提出評估目的,并將評估目的寫在評估報告上。

    了解評估對象

    確定評估基準日:常以年、月、日表示

    簽訂評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

    2、制定工作計劃

    3、實地查勘收集資料:實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟,并要做記錄。

    4、測算被評估房地產價格:為求得一個公平合理的價格,一般以一種評估方法為主,同時以另一種或幾種評估方法為輔,以求互相對照和檢驗修正。

    5、綜合分析確定評估成果

    6、撰寫評估報告

    評估方法

    成本法

    (1)成本積算法,即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

    (2)重置成本法,它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

    市場比較法

    挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數量化,通過準確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結果較為準確。

    剩余法

    房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

    收益法

    不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。

    假設開發法

    對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法。

    基準地價法

    針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區域因素、個別因素的調整,Z后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

    路線價法

    土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對于同一街區,土地的價值具備相對的穩定性,如果知道該街區土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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