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    遵義土地評估公司給大家介紹下關于土地估價機構接受國土資源主管部門(或出讓方)委托

    發布日期:2019-07-07 作者: 點擊:

    4.5評估程序

       (1)土地估價機構接受國土資源主管部門(或出讓方)委托,明確估價目的等基本事項;

       (2)擬訂估價工作方案,收集所需背景資料;

       (3)實地查勘;

       (4)選定估價方法進行評估;

       (5)確定估價結果,并根據當地市場情況、有關法律法規和政策規定,給出底價決策建議;

       (6)撰寫估價報告并由兩名土地估價專業評估師簽署,履行土地估價報告備案程序,取得電子備案號;

       (7)提交估價報告;

       (8)估價資料歸檔。

        5評估方法的運用

    5.1收益還原法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

    (1)確定土地收益,應通過調查市場實例進行比較后得出,符合當前市場的正??陀^收益水平,并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地,按規劃建設條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應不少于3個。

       (2)確定各項費用時,應采用當前市場的客觀費用。

       (3)確定還原率時應詳細說明確定的方法和依據,應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

    5.2市場比較法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

       (1)在綜合分析當地土地市場近三年交易實例的基礎上,優先選用正常市場環境下的交易實例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例;不能采用樓面地價歷史Z高或Z低水平的交易實例。近三年內所在或相似區域的交易實例不足3個的,原則上不應選用市場比較法。

       (2)比較實例的修正幅度不能超過30%,即:(實例修正后的比準價格-實例價格)/實例價格≤30%。

    (3)各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40%。即(高比準價格-低比準價格)/低比準價格≤40%,對超過40%的,應另選實例予以替換。實例不足無法替換的,應對各實例進行可比性分析,并作為確定取值權重考慮因素之一。

    5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

       (1)在假設項目開發情況時,按規劃建設條件評估;容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的,在區間上限、下限值中按Z有效利用原則擇一進行評估。

       (2)假設的項目開發周期一般不超過3年。

       (3)對于開發完成后擬用于出售的項目,售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平,不能采用估算的未來售價。

       (4)開發完成后用于出租或自營的項目,按照本規范收益還原法的有關技術要求評估。

       (5)利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據,能夠反映當地不動產開發行業平均利潤水平。

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