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    遵義資產評估公司除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求

    發布日期:2019-07-07 作者: 點擊:

    5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

       (1)國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金,包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等,以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標等指標流轉費用,不得計入土地成本,也不得計入出讓底價。

       (2)土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定,需注意與當地土地征收、房屋征收和安置補償等標準的差異。

       (3)土地開發成本應通過調查所在區域開發同類土地的客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域開發同類土地客觀費用水平的個例性實際支出,不能納入成本。

       (4)評估工業用地出讓地價時,不得以當地工業用地出讓Z低價標準為基礎,推算各項參數和取值后,評估出地價。

    5.5公示地價系數修正法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

       (1)采用的基準地價,應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價,需經市、縣國土資源主管部門書面同意。

       (2)在已經開展標定地價公示的城市,可運用標定地價系數修正法進行評估。

    6特定情況評估要點

    6.1場地未通平或通平不完全

    (1)土地開發程度不足。土地開發程度未達到當地正常水平的,先評估當地正常開發程序下的熟地地價,再根據當地各項通平開發所需的客觀費用水平,逐項減價修正。

    (2)有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的,出讓評估按出讓時的規劃建設條件進行。

    當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的,評估結果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊;當出讓時重新設定規劃建設條件的,評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。

    作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物,權屬應為國有且無爭議。

    6.2特定條件的招拍掛出讓方式

    (1)限地價、競配建(或競房價、競自持面積等)。采用“限地價、競房價(或競自持面積)”方式出讓的,在評估時應按本規范,評估出正常市場條件下的土地價格。

    采用“限地價、競配建”方式的,土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格,給出底價建議,以及根據市場情況建議采用的地價上限,并提出建議的起始價或起拍價,一般情況下應符合:起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時,地價上限與出讓底價之間的差額,應按配建方式和配建成本,折算Z低應配建的建筑面積,并在土地估價報告中明示。

    (2)限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地,在出讓評估時,應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉。對不能上市流轉,或只能由政府定價回購,或上市前需補繳土地收益的限價房開發項目,在采用剩余法評估時,按限定的房價取值。

    (3)出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的,采用剩余法時,以市場正常租金水平為依據測算相應比例的不動產價值。純租賃住宅用地出讓,有租賃住宅用地可比實例的,優先采用市場比較法,實例不足的,應采用收益還原法。

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