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    遵義評估公司解析關于當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的

    發布日期:2019-07-07 作者: 點擊:

    6.3 協議出讓

    (1)對應當實行有償使用,且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的。應按本規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格,并提出建議的出讓底價。同時,還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地的協議出讓Z低價標準。

    當地未公布協議出讓Z低價標準的,按擬出讓土地所在級別基準地價的70%測算對比;擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的,按照本規范成本法的要求,與土地取得的各項成本費用之和進行對比。

    評估結果低于協議出讓Z低價標準的,應在土地估價報告中有明確提示。

    (2)劃撥土地辦理協議出讓。使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓,出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的,應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場價格,減去劃撥土地使用權價格,作為評估結果,并提出底價建議。出讓時重新設定規劃建設條件的,應按本規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格,減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格,作為評估結果,并提出底價建議。

    當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的,應與評估結果進行對比,在土地估價報告中明確提示對比結果,合理確定應繳土地收益。

    6.4 已出讓土地補繳地價款

    (1)估價期日的確定。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的,在評估需補繳地價款時,估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。

    (2)調整容積率補繳地價。調整容積率的,需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積,樓面地價按新容積率規劃條件下估價期日的樓面地價確定。

    核定新增建筑面積,可以相關部門批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準,或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。

    因調低容積率造成地價增值的,補繳地價款可按估價期日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確定。

    容積率調整前后均低于1的,按容積率為1核算樓面地價。

    (3)調整用途補繳地價。調整用途的,需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。

    用地結構調整的,分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額,合并計算應補繳地價款。各用途的樓面地價按調整結構后確定。

    工業用地調整用途的,需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積,減去現狀工業用地價格。

    (4)多項條件同時調整。多項用地條件同時調整的,應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額,合并計算應補繳地價款。

    用途與容積率同時調整的。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積,加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規劃條件的正常市場樓面地價確定,舊用途樓面地價按原容積率規劃條件下的正常市場樓面地價確定。

    因其他土地利用條件調整需補繳地價款的,參照上述技術思路評估。

    核定需補繳地價款時,不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

    7估價報告內容

    除需符合《城鎮土地估價規程》規定的報告內容和格式外,出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求:

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